北大安博电竞周黎安教授曾就“中国都会扩张的空间特征”揭晓论文，， ，，，研究发明：生长越快的都会，， ，，，越倾向于向都会外围扩张，， ，，，楼房层楼偏少，， ，，，而不是集约使用稀缺的土地。。。 。这些都会新增生齿多，， ，，，住房刚需一直增添，， ，，，但土地供应在收紧，， ，，，新建楼房又偏低，， ，，，供需缺口就越来越大。。。 。
2017年5月17日，， ，，，北大安博电竞“头脑安博电竞媒体沙龙”聚焦房地产行业，， ，，，周教授出席沙龙并连系研究揭晓主题演讲。。。 。本文凭证周教授演讲编辑整理。。。 。
最近这段时间，， ，，，北上广深的房价飙升引起了普遍关注，， ，，，也引发了许多讨论。。。 。有人较量了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，， ，，，发明东京的建成区面积是北京的4-5倍，， ，，，可以容下北上广深。。。 。我相信这个是事实，， ，，，再看中国都会建设用地占领土面积的比例，， ，，，约莫是0.7%，， ，，，远低于日本、德国、法国，， ，，，也低于美国。。。 。
为什么中领土地建设用地会泛起这种特征？？？？ ？这跟我国特殊的土地治理制度有关。。。 。一个都会要扩张，， ，，，首先要获得住建部、领土资源部批准的用地指标。。。 。也就是说，， ，，，我国的都会建设用地一直在住建部、领土资源部的妄想框架里，， ，，，现在的妄想标准是：每新增1万住民，， ，，，能获得1平方公里的建设用地。。。 。给定从中央到省政府的都会建设妄想和用地指标，， ，，，地方政府要拿到更多的建设用地指标，， ，，，必需想种种步伐做大预期生齿规模，， ，，，好比新城再造、宜居都会、旅游都会、新手艺工业园。。。 。这中心涉及地方政府跟上级政府之间的协商历程。。。 。
现在来看，， ，，，一线都会一方面涌入了大宗生齿，， ，，，另一方面，， ，，，每次一、二线都会房价的上涨，， ，，，都会导致该地政府收紧住宅用地的供应。。。 。以北京来例，， ，，，2004年之后，， ，，，北京住宅土地供应大幅度镌汰，， ，，，2016年新增土地供应只有2004年的1%。。。 。我看到领土部的官员辟谣说，， ，，，一线都会的房价跟土地供应没有关系。。。 。这个话是不是经得起推敲，， ，，，各人可以用最简朴的经济学知识剖析。。。 。
生长越快的都会，， ，，，容积率越小
衡宇供应与土地建设用地的面积和规模有关，， ，，，也与空间扩张的特征有关。。。 。纵然都会建设用地的面积是牢靠的，， ，，，可是在给定的都会住宅用地上，， ，，，若是楼层盖得越高，， ，，，栖身的生齿就越多。。。 。以是容积率（FAR）是一个很是要害的参数，， ，，，若是容积率足够高，， ，，，也就是单位面积土地上的修建面积越大，， ，，，那么，， ，，，有限的建成区面积也不是问题。。。 。已往20年，， ，，，中国都会的空间扩张有何主要特征？？？？ ？什么因素塑造了这些空间特征？？？？ ？
为了研究这个问题，， ，，，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大安博电竞副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年时代所有的土地生意数据，， ，，，着重住宅用地，， ，，，包括每个地块的容积率、地理位置、生意价钱、拍卖类型等相关信息。。。 。
图1：都会生齿增添与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
上图上，， ，，，横轴代表1990年至2010年的生齿增添率，， ，，，纵轴是这个都会的平均容积率，， ，，，你会发明二者保存一个负相关关系。。。 。这说明：这20年间，， ，，，都会生齿增添越快的都会，， ，，，容积率越低，， ，，，即新建楼房的总楼层越少。。。 。典范如北京、上海，， ，，，容积率在1-2之间，， ，，，这跟我们对外洋富贵都会高楼林立的印象是相悖的。。。 。跟纽约、东京这些国际大都市比，， ，，，安博电竞北京、上海不但建成面积小，， ，，，楼也偏矮。。。 。
图2：都会生齿增添与都会向外扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
再看一张图，， ，，，横轴代表20年的的生齿增添率，， ，，，纵轴代表地块离都会中心CBD的距离，， ，，，这两个数据是正相关的，， ，，，说明：生长越快的都会，， ，，，越倾向于朝都会外围生长。。。 。像北京，， ，，，从二环，， ，，，到六环外，， ，，，一直扩张。。。 。
严谨起见，， ，，，我们控制了每个地块离都会中心（CBD）的距离，， ，，，发明第一个结论仍然建设。。。 。即，， ，，，都会生齿增添快的一二线都会，， ，，，容积率反而偏低。。。 。这些都会新增生齿多，， ，，，住房刚需一直增添，， ，，，但土地供应在收紧，， ，，，新建楼房又偏低，， ，，，供需缺口就越来越大。。。 。这就是一二线都会房价在种种“泡沫论”的预测下一直走高的原因。。。 。从这个方面看，， ，，，房地产市场的“供应侧”刷新极为主要。。。 。
背后的政治经济学故事
为何增添越快的都会，， ，，，更倾向于朝外生长，， ，，，而不是朝上生长？？？？ ？
我们在论文中展现了背后的政治经济学故事：地方官员不但要推动城镇化的生长，， ，，，同时也体贴都会的GDP和财税增添，， ，，，后者是决议官员提升的主要指标（KPI）。。。 。在GDP和财税增添指标上，， ，，，差别地方政府之间是竞争关系；；；；；；而地方主政官员的战略选择，， ，，，会决议都会扩张的空间特征。。。 。
适才已经提到，， ，，，都会用地指标是从住建部、领土资源部一级级争取下来的。。。 。当都会官员想生长都会时，， ，，，面临“向上生长”和“向外扩张”两个选项：前者不必增添用地指标，， ，，，但要对旧城举行刷新，， ，，，拆迁本钱较高，， ，，，并且在老城区建高楼可以生长金融业、服务业、高科技企业，， ，，，但不可能大力生长制造业，， ，，，对GDP和财税的推动力相对有限；；；；；；后者需要向上级争取更多指标，， ，，，要花许多的起劲与上级政府谈判，， ，，，但便于推动工业化和土地财务。。。 。最后泛起的效果是，， ，，，生长越快的都会，， ，，，越倾向于向外扩张，， ，，，而不是集约使用稀缺的土地。。。 。
图3、图4：地方主政官员转变与都会扩张的空间特征（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
这个故事获得了一定的数据支持。。。 。我们网络了省会都会、副省会都会、地级市的官员提升数据，， ，，，结构了地方官员提升强度的系数，， ，，，中心值以上的是高激励（high），， ，，，中心值以下的是低激励（low）。。。 。研究发明：一个都会的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后，， ，，，地块离都会CBD的平均距离更近了，， ，，，总体容积率也更高了；；；；；；另外一个都会的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后，， ，，，都会向外扩张的强度也是由低到高的。。。 。
我们作了进一步剖析，， ，，，发明年轻官员更倾向于都会“向外扩张”，， ，，，而年迈官员更倾向于“向上生长”。。。 。年轻官员更体贴提升，， ，，，更希望在GDP和财税指标上脱颖而出，， ，，，有更大动力向上级争取用地指标。。。 。年主座员这方面的的意愿要弱一点，， ，，，也更可能选择“向上生长”。。。 。用类似的要领，， ，，，这个故事也获得了数据的验证。。。 。
已往我们看到中国都会的空间扩张，， ，，，背后虽然有许多因素在起作用，， ，，，我们这里想到的是官员的作用。。。 。他们的竞争激励塑造了他们对都会空间扩张差别的选择，， ，，，使得中国的都会化、工业化与经济生长并行。。。 。因此，， ，，，中国的大都会在有限的建成区面积当中既有容积率偏低的住宅，， ，，，又有占地辽阔的工业区，， ，，，相比纽约、东京，， ，，，北京和上海不但建成区面积狭窄，， ，，，并且工业园还占有了相当的面积，， ，，，这是中国都会生长奇异的空间特征。。。 。
地价上涨的三个效应
再简朴说一下我的第二个相助研究，， ，，，相助者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大安博电竞教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟。。。 。起源的数据剖析批注（见图5），， ，，，在已往的2000—2015年中，， ，，，商业用地价钱是指数式的增添，， ，，，工业用地价钱增添缓慢。。。 。以2004年作为起点，， ，，，工业用地涨了5倍，， ，，，商用地的价钱涨了20倍。。。 。
图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
在2000—2015年的企业投资当中，， ，，，从2007年以后，， ，，，制造业企业的土地投资比例越来越高，， ，，，抵达30-40%，， ，，，其中主要是对商用地的投资，， ，，，制造业企业买那么多商业用地干什么？？？？ ？许多企业把相当一部分投资用在囤地上（见图6）。。。 。
图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
一个都会履历了快速的土地价钱上涨，， ，，，会带来三个效应。。。 。
首先是典质效应，， ，，，由于土地价钱上涨，， ，，，企业可以用囤积的土地到银行典质，， ，，，贷到更多资金。。。 。这确实有助于解决许多制造业企业融资的约束，， ，，，这是起劲的方面。。。 。
第二是投契效应，， ，，，许多制造业企业看到土地价钱上涨后，， ，，，更可能购置商业用地。。。 。他们的主营营业并不需要购置商业用地，， ，，，但他们拿资金购置商业用地期待升值，， ，，，与此同时，， ，，，研发投入、专利申请数目都下降了。。。 。这种转移危险了企业恒久生长的潜力。。。 。
第三是挤出效应，， ，，，有地的企业融资能力强，， ，，，可以拿到更多地，， ，，，无地的企业贷款则更难题。。。 。而通常，， ，，，国有企业更可能有地，， ，，，民营企业更可能没有地。。。 。因此，， ，，，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了。。。 。
数据显示，， ，，，若是一个都会的地价上涨更快，， ，，，该地制造业资源错配就越严重。。。 。已往20年，， ，，，房地产对中国经济生长起到了很是大的拉行动用，， ，，，收获各人看得见。。。 。随着时间推移，， ，，，一些都会的房价和地价的转变对实体经济确实爆发了负面影响，， ，，，这值得我们去研究，， ，，，这样会越发周全地明确房地产市场对中国经济带来的综合影响。。。 。
（本文图片来自于网络）
