张峥
看法概览
商业不动产是构建房地产生长新模式的主要实践载体，，，，助力盘活存量资产、化解债务风险，，，，同时为包管性住房建设、都会更新、消耗提振等提供恒久稳固资笔僻持，，，，契合房地产从简单开发到多元服务的转型偏向。。。。
商业不动产 REITs 与现有基础设施REITs配合构建中国REITs市。。。。，，，有助于扩大市场规模、富厚资产类型，，，，与此同时优化市场机制与投资者结构，，，，增强市场韧性与抗风险能力，，，，助力落实“加速建设金融强国”的战略目的。。。。
针对目今保存的二级市场生意深度缺乏、治理人能力待提升、原始权益人激励缺乏等挑战，，，，未来需聚焦七大偏向发力：正式推出商业不动产 REITs 并拓展资产类型、深化多条理市场建设、打造龙头 REITs 平台、提高二级市场流动性、优化治理结构、推动国际化与 ESG 生长、实现羁系效能升级与科技赋能。。。。
11月28日，，，，中国证监会宣布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的通告（征求意见稿）》（简称《通告》），，，，向社会果真征求意见。。。。宣布征求意见稿是推出商业不动产公募REITs试点的主要环节。。。。商业不动产公募REITs的推出关于房地产行业、资源市场以及实体经济有何意义？？？？目今REITs市场建设面临哪些挑战，，，，以及未来市场怎样更好地生长？？？？
2025年11月28日，，，，中国证监会宣布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的通告（征求意见稿）》（简称通告）。。。。宣布征求意见稿是推出商业不动产公募REITs试点的主要环节。。。。妄想中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将配合构建中国公募REITs市场的完整系统。。。。
经由四年生长，，，，中国公募REITs市场效果斐然。。。。阻止2025年11月27日，，，，已上市REITs77只，，，，总市值靠近2200亿元。。。。国家的“十五五”妄想建议明确提出了“加速建设金融强国”的战略目的和行动要点。。。。REITs是资源市场深度服务实体经济的主要市。。。。，，，推动REITs市场建设是落实金融强国战略的主要抓手。。。。
商业不动产公募REITs与机构间REITs、不动产基金组成多条理市。。。。，，，将有用增进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，，，，为房地产企业的资产盘活和转型升级打造适配的金融工具，，，，用低门槛、高质量的投资品富厚公众投资者的资产设置选择，，，，同时为实体经济注入恒久稳固的资笔僻持，，，，助力包管性住房建设、都会更新、以及提振消耗等政策的实验，，，，对构建房地产生长新模式，，，，提升资源市场的容纳性和顺应性具有重大意义。。。。
一、 商业不动产是构建房地产生长新模式的主要实践载体
履历了30年高速生长之后，，，，房地产行业的生长配景爆发了重大转变：城镇化历程进入稳固生耐久，，，，住房供需关系爆发重大转变，，，，房地产行业风险积累亟待化解。。。。中国城镇化率已凌驾65%，，，，都会生长重心转向提质增效。。。。住房欠缺问题在总体上基本解决，，，，城镇人均住房面积凌驾40平方米，，，，户均拥有住房1.1套，，，，住民需求从“有没有”转向“好欠好”，，，，对栖身品质提出了更高要求。。。。已往高欠债、高杠杆、高周转模式（“三高”模式）导致房地产企业面临债务逆境，，，，需要向恒久可持续的营业模式转型。。。。国家提出房地产生长新模式正是对这些问题的直接回应。。。。
房地产生长新模式是以“人房地钱”要素联动为机制，，，，以“包管+市场”双轨并行为供应系统，，，，以“好屋子、好服务”为质量导向，，，，推动房地产行业从以销售型营业为主向销售与持有型并重的模式转型。。。。房地产生长新模式标记着我国房地产行业正从规模扩张转向内在式生长，，，，从增量建设转向存量提质，，，，从简单开发转向多元化服务，，，，体现了房地产行业在城镇化稳固生耐久的系统性厘革。。。。
二十届三中全会和“十五五”妄想建议中关于房地产新生长模式的表述，，，，主要聚焦于住房包管、风险防控和高质量生长三大偏向，，，，这反映了政策制订者的战略考量：在房地产行业深度调解期，，，，优先解决住房民生问题，，，，提防系统性风险，，，，同时通过制度立异指导行业向高质量生长转型。。。。商业不动产虽未在相关政策文件中被单独列示，，，，但其作为房地产行业的主要组成部分，，，，是构建房地产生长新模式的主要实践载体。。。。
首先，，，，党的二十届三中全会提出“加速建设租购并举的住房制度，，，，加速构建房地产生长新模式。。。。”包管性租赁住房以及市场化、机构化的长租公寓是商业不动产的主要分支，，，，租赁住房领域的规模唬；⒏咧柿可な切律つＪ街凶》抗┯Σ嗨⑿碌闹饕换。。。。其次，，，，购物中心、旅馆、办公写字楼是消耗和工业生长的物理载体。。。。一个充满活力的零售阛阓直接拉动消耗，，，，一座高品质的写字楼吸引活力企业和人才群集。。。。新生长模式强调房地产的实体经济属性，，，，商业不动产是服务实体经济最直接的体现。。。。第三，，，，“城中村刷新”和都会更新不但仅是建新住宅，，，，更主要的是导入工业、完善商业配套、提升区域价值。。。。这其中，，，，对存量商业物业（如老旧阛阓、闲置办公楼）的刷新提升、重新定位和运营激活，，，，是都会更新的重中之重。。。。第四，，，，新生长模式的焦点是从“三高”的增量开发模式，，，，转向“聚焦、稳健、高质量”的存量运营模式。。。。商业不动产的实质正是存量运营和可持续生长。。。。
二、 商业不动产REITs将有用助力商业不动产领域高质量生长
目今，，，，我国商业不动产领域的结构性挑战主要体现在以下几个方面：首先，，，，办公写字楼领域供需失衡问题突出。。。。已往十年，，，，各地政府大宗批地建设写字楼，，，，“十三五”和“十四五”时代年均新增供应达440万平方米，，，，较“十二五”增添超26%。。。。新增供应与经济下行期重合，，，，加剧市场压力。。。。2025年上半年，，，，天下主要都会甲级办公楼平均空置率达25.5%，，，，部分新兴商务区甚至凌驾30%。。。。第二，，，，运营模式落伍。。。。在原有以住宅销售为主的行业情形下，，，，海内商业不动产恒久保存开发与运营脱节征象，，，，开发商的主要盈利方式是“卖屋子”，，，，商业不动产被视为住宅配套，，，，忽视了商业不动产特有的功效需求和运营纪律，，，，导致项目后期谋划难题。。。。第三，，，，融资逆境严重。。。。商业不动产是典范的持有型房地工营业，，，，投资规模大、接纳期长，，，，企业太过依赖债务融资，，，，再投资能力受限。。。。目今情形下，，，，房地产信贷收紧，，，，房企新增融资空间有限，，，，而商业不动产流动性差，，，，难以通过古板方式快速变现，，，，资金链风险加剧。。。。
恒久来看，，，，商业不动产行业亟需转型，，，，应从粗放式扩张转向高效投资和细腻化运营，，，，从简单重资产模式转向轻重资产有机连系，，，，这一历程需要适配的金融工具来支持，，，，而REITs则是其中最主要的工具。。。。短期来看，，，，转型简直面临现实压力。。。。推出商业不动产REITs，，，，可以体现短期行动与恒久生长的协调统一。。。。
首先，，，，REITs是盘活存量资产、扩大有用投资的要害工具。。。。商业不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼的渠道，，，，有助于房企降低资产欠债率，，，，优化资源结构。。。。商业REITs将资助房企实现“投融管退”良性闭环，，，，不再是债务驱动模式，，，，而是通过REITs标准投资建设或收购资产，，，，将治理提升与资产盘活的循环思绪融入价值链与生态链。。。。
第二，，，，REITs市场为企业提供战略转型升级的新选项。。。。有了REITs市。。。。，，，使房地产企业在谋划模式的选择方面更具无邪性。。。。企业可以以REITs治理人或服务商的身份加入资产治理和运营，，，，充分挖掘物业资产的运营价值，，，，实现轻资产谋划；；；企业还可以选择用持有REITs的方式保有资产的控制权，，，，将REITs作为轻重资产疏散的工具。。。。
第三，，，，REITs市场定价是商业不动产价值的“锚”。。。。REITs通过果真市场定价，，，，将商业不动产价值与租金收入、出租率等真实运营指标挂钩。。。。一方面，，，，REITs要求按期披露运营数据和财务信息，，，，接受市场监视，，，，促使治理人提升运营治理水平；；；另一方面，，，，REITs治理人的激励约束机制与市场定价挂钩，，，，形成了提升资产设置能力和运营治理水平的直接动力。。。。全球的履历批注，，，，REITs的底层资产往往都是相关领域运营治理的标杆，，，，发动了整个行业水平的提升。。。。
第四，，，，REITs可以助力目今商业不动产领域结构性问题的解决。。。。REITs通过盘活存量资产，，，，为房企缓解财务逆境提供资金。。。。多条理REITs市场为闲置商业不动产功效转型提供金融支持。。。。例如，，，，将闲置写字楼刷新为包管性租赁住房，，，，既缓解住房压力又盘活商业资产；；；支持商业不动产向文创空间、消耗园区、数据中心、养老设施等经济业态转型。。。。
三、 商业不动产REITs对中国REITs市场建设具有的主要价值
商业不动产REITs对中国REITs市场建设的价值主要体现在四个方面：
首先，，，，扩大市场规模，，，，提升市场影响力。。。。商业不动产REITs将为中国REITs市场注入新的活力，，，，推动市场规模持续扩大。。。。凭证安博电竞REITs课题组的测算，，，，中国公募REITs市场空间凌驾10万亿元。。。。从资产类型看，，，，写字楼、旅馆、零售商业是房地产存量中的主要组成部分，，，，其证券化将显著提升REITs市场的规模和影响力。。。。
第二，，，，优化资产结构，，，，提高市场多样性。。。。商业不动产REITs将富厚市场投资品种，，，，提升资产设置的多样性和无邪性。。。。全球REITs市场中，，，，底层资产的组成包括持有型房地产和基础设施两大类资产，，，，这两类资产的市值规模占比约为60%和40%。。。。若是推出商业不动产REITs，，，，将完成底层资产种别上的周全构建，，，，推动REITs市场向规模唬；⒍嘣蛏ぃ，，，提高市场韧性和抗风险能力。。。。
第三，，，，完善市场机制，，，，提升市场成熟度。。。。从底层资产的投资谋划上看，，，，商业不动产领域是市场化水平和竞争水平较量高的领域。。。。推出商业不动产REITs将增进REITs市场机制的完善，，，，包括刊行审核、扩募机制、生意机制、信息披露机制等。。。。同时，，，，商业不动产REITs也将增进REITs市场投资者结构的优化，，，，吸引更多恒久资金（如包管资金、年金、社保资金）加入，，，，提升市场成熟度和稳固性。。。。
第四，，，，推动金融立异，，，，服务国家战略。。。。商业不动产REITs将提升资源市场的容纳性和顺应性，，，，为中国房地产行业和实体经济提供越发多元化的融资渠道。。。。同时，，，，商业不动产REITs也将服务国家战略，，，，如包管性住房建设、都会更新、消耗提振等，，，，为政策实验提供金融支持。。。。例如，，，，提升服务消耗需要商业不动产作为物理底座的系统支持。。。。没有高质量的商业不动产来提供场景、体验和笼罩半径，，，，服务消耗将陷入“有需求无场景、有意愿无体验”的逆境。。。。
四、“十五五”时代，，，，我国REITs市场应围绕市场进一步升级、深化多条理市场建设、打造龙头REITs、提升二级市场质量、优化治理结构、推动国际化与可持续生长等方面加速生长
“十五五”妄想建议明确提出“加速建设金融强国”。。。。我们以为，，，，大力生长REITs市。。。。，，，正是落实这一要求的战略抓手和主要路径。。。。详细体现在以下四个方面：第一，，，，REITs是做好“科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融”的市场工具。。。。第二，，，，REITs是提高直接融资比重，，，，协调资源市场投融资功效的主要手段。。。。第三，，，，REITs可以增强金融系统的韧性和稳固性。。。。第四，，，，REITs是扩大高水平对外开放的助推器。。。。在肯定REITs市场建设取得成绩的同时，，，，我们也必需正视目今面临的挑战，，，，应对这些挑战就形成了“十五五”时代REITs市场的建设偏向。。。。
第一，，，，推动市场进一步升级。。。。首先，，，，正式推出商业不动产REITs是市场的期待。。。。其次，，，，推进租赁住房、商业写字楼、零售阛阓、旅馆、数据中心、清洁能源等现有资产类型的规模增添，，，，加速储能、文旅、养老设施等资产类型的产品落地。。。。同时，，，，完善扩募机制，，，，思量建设“储架扩募”预审制缩短流程，，，，引入老投资者优先认购权镌汰稀释效应，，，，思量允许有价值创立的跨领域并购。。。。
第二，，，，深化多条理市场建设。。。。不动产基金、机构间REITs、公募REITs都是资爆发命周期内的主要投融资工具，，，，为资产方和资金方提供多元化的选择，，，，知足差别需求。。。。应基于三个市场的各自短板，，，，持续推进每个市场的市场建设。。。。例如，，，，关于机构间REITs市。。。。，，，应明确机构间REITs的产品定位、推动相关规则的落地、治理人角色的制度立异、完善信息披露和扩大投资人群体。。。。在此基础之上，，，，思量各条理市场之间的协同衔接转化，，，，相互增进。。。。
第三，，，，打造龙头REITs平台。。。。优质REITs平台应具备三大特征：稳健资产谋划、完善治理机制、起劲扩募能力。。。。打造龙头REITs需要多方协作。。。。资产方不但是资产出让方，，，，更是基石投资人、运营治理的要害加入者，，，，要实现从“资产持有”到“资产运营+资源运作”的营业模式转型。。。。资金方通过市场生意识别高质量REITs，，，，完成高效资源设置，，，，要形成对优质REITs的共识性评价标准，，，，驱动治理人提升绩效。。。。政策方需要完善规则（如扩募并购、退市机制），，，，指导市场良性循环与新陈代谢，，，，思量对优异平台给予优先审核等政策激励。。。。
第四，，，，提高二级市场质量。。。。目今二级市场生意深度缺乏，，，，是影响市场质量的主要问题之一。。。。针对市场深度缺乏的问题，，，，详细步伐可以思量优化机构投资者审核，，，，推出REITs指数ETF，，，，吸引养老金、社保等恒久资金，，，，纳入互联互通，，，，引入境外投资者。。。。
第五，，，，优化治理结构，，，，提升治理效能。。。。目今市时势临两个要害问题：一是治理人能力与愿力问题，，，，公募基金通过特殊招聘组建的团队是否具备足够的专业能力代表投资者形成有用监视？？？？二是原始权益人起劲性问题，，，，现有架构下资产方缺乏做大做强REITs平台的足够激励。。。。为此，，，，我们建议：一直总结履历并推广最佳实践；；；推进REITs专项立法事情；；；可以思量赋予REITs自力券种职位，，，，并设立REITs专业治理机构。。。。
第六，，，，推动国际化与可持续生长。。。。国际化方面，，，，要“引进来”，，，，吸引外资通过QFII、互联互通投资境内REITs；；；也要“走出去”，，，，推动“一带一起”外洋资产在境内或香港市场刊行REITs。。。。ESG建设方面，，，，要披露碳足迹等指标，，，，将ESG纳入估值系统，，，，指导绿色投资。。。。
第七，，，，实现羁系效能升级与科技赋能。。。。羁系框架优化要求强化信息披露和跨部分协同；；；科技赋能偏向包括升级REITs羁系信息系统，，，，使用物联网监测资产运营，，，，运用大数据优化估值模子。。。。
